แม้เศรษฐกิจไทยในช่วงนี้จะผันผวน แต่หนึ่งในสินทรัพย์ที่ยังคง “ปลอดภัย” และ “น่าลงทุน” เสมอ ก็คือ “อสังหาริมทรัพย์” โดยเฉพาะบ้านและคอนโด ซึ่งยังคงได้รับความนิยมทั้งในหมู่นักลงทุนหน้าเก่าและผู้ที่กำลังมองหาโอกาสใหม่ ๆ
อย่างไรก็ตาม บ้านและคอนโดไม่ใช่ของชิ้นเล็กที่ซื้อแล้วหวังผลกำไรได้ทันที การลงทุนประเภทนี้จำเป็นต้องใช้ทั้งเงินทุน ความรู้ และเวลาในการบริหารจัดการ เพื่อให้คืนทุนไวและได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า
ดังนั้น ก่อนตัดสินใจลงทุน ลองมาพิจารณา 7 หลักคิดสำคัญ ที่จะช่วยให้คุณประเมินได้ว่าบ้านหรือคอนโดหลังไหนเหมาะสำหรับการลงทุนของคุณมากที่สุด
1. ค่าเช่าควรสัมพันธ์กับค่างวดผ่อนบ้าน
การลงทุนปล่อยเช่า หากต้องผ่อนชำระค่างวดสูงกว่ารายได้ค่าเช่าในพื้นที่นั้น โอกาสขาดทุนจะมีสูง การตั้งค่าเช่าที่เหมาะสมและเป็นไปได้จึงเป็นหัวใจสำคัญ
แนะนำ : เปรียบเทียบอัตราค่าเช่าในพื้นที่เดียวกัน และดูว่าผลตอบแทนที่ได้เพียงพอสำหรับจ่ายค่างวดและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ หรือไม่
2. ทำเลทอง ย่อมมีคนต้องการเสมอ
“Location is everything.” ทำเลที่ดีช่วยเพิ่มโอกาสปล่อยเช่า-ขายต่อ และยังเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลให้ราคาทรัพย์เพิ่มขึ้นในอนาคต
เกณฑ์เบื้องต้น : ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งงาน มหาวิทยาลัย ห้างสรรพสินค้า หรือแหล่งชุมชน
3. กู้สินเชื่อได้มาก = ใช้เงินตัวเองน้อย = ผลตอบแทนสูง
หากทรัพย์ที่เราลงทุนสามารถกู้สินเชื่อได้ในวงเงินสูง เท่ากับว่าเราใช้เงินสดน้อยลง และสามารถบริหารกระแสเงินสดได้ดีขึ้น
ข้อดีเพิ่มเติม : ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่มักเป็นแบบลดต้นลดดอก และระยะเวลาผ่อนชำระยาว
4. มูลค่าทรัพย์ควรมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในอนาคต
อย่าซื้อเพราะ “ถูก” เพียงอย่างเดียว แต่ควรประเมินด้วยว่าทรัพย์นั้นมีแนวโน้มเติบโตในระยะยาวหรือไม่ ทั้งในด้านราคาตลาดและความต้องการ
ปัจจัยที่ส่งผล : สภาพแวดล้อม เพื่อนบ้าน นิติบุคคล บริการสาธารณูปโภค และศักยภาพของพื้นที่ในอนาคต
5. ถ้าซื้อต่ำกว่าราคาตลาดได้อย่างน้อย 20% ถือว่าได้เปรียบ
โดยเฉพาะผู้ที่มองหาทรัพย์มือสอง หากซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาด 20% รวมค่าโอนและค่าซ่อม ก็สามารถขายต่อทำกำไรได้ทันที หรือถือไว้ปล่อยเช่าก็จะได้ผลตอบแทนสูงกว่าค่าเฉลี่ย
6. คืนทุนไวคือหัวใจของการลงทุน
ก่อนตัดสินใจซื้อ ต้องตอบตัวเองให้ได้ว่า “จะปล่อยเช่าได้เร็วไหม?” หรือ “สามารถขายต่อได้ในระยะสั้นหรือเปล่า?” เพราะยิ่งคืนทุนไว ความเสี่ยงยิ่งลดลง
เครื่องมือช่วยประเมิน :
- คำนวณ “ระยะเวลาคืนทุน” (Payback Period)
- ประเมินโอกาสหาผู้เช่าในพื้นที่
- วิเคราะห์ราคาขายต่อเทียบกับต้นทุนทั้งหมด
7. อย่ามองข้าม “สิทธิประโยชน์ทางภาษี”
การลงทุนบ้านหรือคอนโดที่สามารถใช้ดอกเบี้ยสินเชื่อมาหักลดหย่อนภาษีได้ จะช่วยลดต้นทุนรวม และทำให้ผลตอบแทนสุทธิของคุณสูงขึ้นโดยอัตโนมัติ
ตัวอย่าง : หากคุณซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเองแล้วนำไปปล่อยเช่าภายหลัง บางช่วงเวลาอาจสามารถใช้สิทธิทางภาษีได้
สรุป
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่เรื่องของ “ซื้อมาแล้วปล่อยเช่า” หรือ “ซื้อมาขายต่อ” เท่านั้น แต่คือการวางแผนอย่างรอบคอบ ใช้ข้อมูลที่ถูกต้อง และรู้จักประเมินความเสี่ยงในทุกแง่มุม
ก่อนตัดสินใจลงทุน ลองทบทวนหลักทั้ง 7 ข้อนี้ แล้วคุณจะสามารถแยกแยะได้ว่า บ้านหรือคอนโดหลังไหน “คุ้มค่า” และ “เหมาะสม” กับเป้าหมายการลงทุนของคุณจริง ๆ หรือไม่ ที่สำคัญอย่าลืมตรวจความพร้อมให้เรียบร้อยก่อนซื้อ เพราะถ้าซื้อมาพร้อมปัญหา ต้องคอยมาซ่อม จากกำไรระยะยาว จะกลายเป็นขาดทุนระยะยาวแทนนะครับ
ติดตามพวกเราได้อีกช่องทางที่ เพจเฟซบุ๊ค : WENAT รับตรวจบ้าน ตรวจคอนโด รับตรวจสอบอาคาร
อยากรู้จักเรา : เกี่ยวกับเรา
