ในการซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไป หลายคนมักคำนวณเพียงแค่ “ราคาบ้าน” กับ “ค่างวดผ่อนชำระ” เท่านั้น โดยลืมนึกถึง “ค่าใช้จ่ายแฝง” ต่างๆ ที่มาพร้อมกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์และการกู้สินเชื่อ ซึ่งหนึ่งในค่าธรรมเนียมที่มักถูกมองข้าม และทำให้เจ้าของบ้านหลายรายต้องรีบหางบประมาณเพิ่มเติมในวันโอนก็คือ “ค่าจดจำนอง”
แม้จะเป็นค่าใช้จ่ายที่มีสัดส่วนไม่สูงนักเมื่อเทียบกับราคาบ้านทั้งหลัง แต่หากไม่เตรียมไว้ล่วงหน้า ก็อาจทำให้เกิดความวุ่นวาย เสียเวลา และเสียโอกาสได้โดยไม่จำเป็น
ค่าจดจำนอง คืออะไร?
ค่าจดจำนอง คือ ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายให้กับกรมที่ดิน ในกรณีที่มีการนำอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน หรือคอนโด ไปใช้เป็นหลักประกันเงินกู้กับสถาบันการเงิน โดยที่ยังไม่มีการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์นั้นให้กับบุคคลอื่น
การจดจำนองเป็นกระบวนการทางกฎหมายที่ระบุให้ทรัพย์สินนั้นๆ เป็นหลักประกันหนี้ ซึ่งเจ้าของทรัพย์ยังคงเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์อยู่ตามเดิม แต่หากผิดนัดชำระหนี้ เจ้าหนี้หรือสถาบันการเงินสามารถบังคับขายทรัพย์นั้นเพื่อชำระหนี้ได้ตามกฎหมาย
ตัวอย่างที่พบได้ทั่วไป ก็คือการซื้อบ้านโดยขอกู้จากธนาคาร ธนาคารจะให้กู้โดยมีเงื่อนไขว่าต้อง “จดจำนองบ้าน” ที่ซื้อไว้กับกรมที่ดิน เพื่อเป็นหลักประกันว่าผู้กู้จะผ่อนชำระเงินกู้ตามสัญญา
ค่าจดจำนองคิดอย่างไร?
ค่าธรรมเนียมจดจำนอง จะคิดเป็น อัตรา 1% ของวงเงินจำนอง หรือที่เรียกกันว่า “วงเงินกู้” (ไม่ใช่ราคาบ้าน)
ตัวอย่างเช่น :
- กู้ซื้อบ้าน 2,500,000 บาท → ต้องจ่ายค่าจดจำนอง 1% = 25,000 บาท
- กู้ซื้อคอนโด 1,800,000 บาท → ค่าจดจำนอง 1% = 18,000 บาท
หากวงเงินจำนองสูง ค่าจดจำนองก็จะสูงตามไปด้วย
💡 หมายเหตุ : ในบางช่วงที่รัฐมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ อาจมี “การลดค่าจดจำนอง” ลงเหลือ 0.01% เพื่อช่วยลดภาระของผู้ซื้อบ้าน ซึ่งผู้สนใจสามารถตรวจสอบกับกรมที่ดิน หรือธนาคารที่ยื่นกู้ได้โดยตรงในช่วงนั้น
ทำไมค่าจดจำนองจึงสำคัญ?
- เป็นเงื่อนไขของการกู้เงิน
ธนาคารหรือสถาบันการเงินจะไม่ปล่อยกู้ให้ จนกว่าจะมีการจดจำนองกับกรมที่ดินแล้วเรียบร้อย เพราะทรัพย์สินที่ซื้อจะเป็นหลักประกันของเงินกู้
- ต้องชำระในวันโอน
การจ่ายค่าจดจำนองต้องชำระ ในวันเดียวกับการโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือที่ดิน ดังนั้นหากไม่ได้เตรียมเงินก้อนนี้ไว้ อาจทำให้ต้องเลื่อนวันโอนออกไป
- มีผลต่อวงเงินที่ต้องใช้ในวันโอน
หลายคนคิดว่ากู้ได้เท่าไหร่ก็ใช้เท่านั้น แต่ลืมนึกถึงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าจดจำนอง ค่าธรรมเนียมโอน ค่าภาษี ฯลฯ ทำให้เกิดงบบานปลายถ้าไม่วางแผนดี
- ส่งผลต่อการคำนวณผลตอบแทนในกรณีลงทุน
สำหรับนักลงทุนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือขายต่อ ค่าจดจำนองเป็นหนึ่งในต้นทุนสำคัญที่ต้องนำมาคำนวณในการวิเคราะห์ผลตอบแทนสุทธิ (Net Yield)
จดจำนองต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง?
เมื่อถึงวันโอนและจดจำนอง เจ้าของบ้านจะต้องเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้:
- บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน (ตัวจริง)
- สัญญากู้ยืมเงินจากธนาคาร
- หนังสือสัญญาจำนองจากธนาคาร
- โฉนดที่ดิน (ตัวจริง)
- เช็คธนาคาร (ในกรณีชำระค่าจดจำนองเอง)
- หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามอบให้ผู้อื่นดำเนินการแทน)
โดยเอกสารส่วนใหญ่ทางธนาคารจะเป็นผู้ดำเนินการให้ แต่ผู้กู้ควรตรวจสอบความเรียบร้อยก่อนวันนัดหมายเสมอ
หลังจากจดจำนองแล้วเกิดอะไรขึ้น?
เมื่อจดจำนองเรียบร้อย ทรัพย์สินนั้นจะถูกบันทึกลงทะเบียนไว้กับกรมที่ดินว่าอยู่ภายใต้การจำนองกับธนาคารเจ้าหนี้ ซึ่งจะระบุไว้ที่หน้าท้ายของโฉนดด้วย
เมื่อผ่อนชำระครบ หรือโปะเงินกู้หมดแล้ว เจ้าของบ้านสามารถไป ขอยกเลิกการจดจำนอง ได้ โดยต้องมีเอกสารปลอดภาระจากธนาคาร พร้อมเสียค่าธรรมเนียมยกเลิกอีกครั้งเล็กน้อย (ปัจจุบันอยู่ที่ 50 บาท)
กรณีพิเศษ : มาตรการรัฐลดค่าจดจำนอง
ในช่วงปี 2563–2565 ที่ผ่านมา รัฐบาลเคยมีมาตรการลดค่าจดจำนองเหลือเพียง 0.01% สำหรับบ้านที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินกู้ไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งช่วยให้ผู้ซื้อบ้านประหยัดได้หลายพันบาท
อย่างไรก็ตาม ณ ปี 2567–2568 นี้ ยังไม่มีประกาศขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมดังกล่าวออกมาเพิ่มเติม ค่าจดจำนองจึงกลับมาอยู่ที่ 1% ของวงเงินจำนอง ตามปกติแล้ว
คำแนะนำสำหรับเจ้าของบ้าน
- อย่าลืมเตรียมค่าจดจำนองไว้ล่วงหน้า โดยคำนวณจากวงเงินกู้ทั้งหมด เช่น หากกู้ 2 ล้านบาท ก็ควรสำรองเงินไว้ 20,000 บาท
- สอบถามธนาคารให้แน่ชัดว่า ค่าจดจำนองใครเป็นคนออก บางกรณีโครงการอาจมีโปรโมชั่นออกค่าใช้จ่ายให้ทั้งหมด หรือบางธนาคารอาจหักจากยอดเงินกู้ทันที
- ตรวจสอบมาตรการรัฐเป็นระยะๆ เพราะถ้ามีประกาศลดค่าธรรมเนียม อาจช่วยให้คุณประหยัดไปได้มาก
สรุป
ค่าจดจำนอง แม้จะเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้สูงมากเมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สิน แต่ก็ถือเป็นส่วนสำคัญของกระบวนการซื้อบ้านที่ขาดไม่ได้ หากลืมหรือไม่ได้เตรียมงบไว้ ก็อาจทำให้ต้องเลื่อนวันโอน หรือวางแผนทางการเงินผิดพลาด
ดังนั้น สำหรับใครที่กำลังวางแผนซื้อบ้านใหม่ หรือยื่นกู้ซื้อที่อยู่อาศัย ควรสอบถามข้อมูลเรื่องค่าจดจำนองให้ละเอียดทุกครั้ง และวางแผนเตรียมงบไว้ให้ครบ เพื่อให้กระบวนการเป็นเจ้าของบ้านหลังใหม่เป็นไปอย่างราบรื่น ไม่สะดุดกลางคัน
ติดตามพวกเราได้อีกช่องทางที่ เพจเฟซบุ๊ค : WENAT รับตรวจบ้าน ตรวจคอนโด รับตรวจสอบอาคาร
อยากรู้จักเรา : เกี่ยวกับเรา
